内幕:帕奎奥-梅威瑟永无发生可能

由于长期以来中国税制缺乏有效的稳定税负联动调节机制，这就使得税收收入连续长期超速增长成为一种必然现象，也成为一种令人十分担忧的现象。

所以传统社会主义和西方自由资本主义的扬弃是必然的，作为这种扬弃的结果的制度创新--社会主义市场经济体制与社会主义政治体制的建立也是必然的。此次源于西方的全球性金融危机及西方国家采取的应急措施说明：资本主义与传统计划经济社会主义二者都在向完善的市场经济过渡，但传统社会主义向完善的市场经济过渡有先天的优势：充分的而不是完全的自由、充分的而不是完全的竞争需要强有力政府的强力建构、控制与推行，其中就包括国有企业对关乎国民经济命脉的特殊行业的垄断。

只有对二者的扬弃才是全面的真理--科学社会主义就是宏观经济与微观经济对称的社会形态。转型并非单向、直线的，而是传统社会主义与发达资本主义的双向互补融合。完全的自由，是只要效率不要公平、或效率优先兼顾公平的自由，是无政府主义的自由。经济改革与政治改革不对称造成的后果：官商勾结、腐败横行。同时，金融危机及中国的经济现状也说明，完善的市场体制没有宏观调控不行，宏观调控没有廉洁高效的政府不行，廉洁高效的政府没有民主与法制不行，民主与法制没有政治体制改革不行

总之，现在的住房公积金制度已远远背离了公积金设立的初衷，它成了一些单位私分国有资产的手段和避税的工具，成了腐败官员的提款机，在公积金改革不断流产难以进展的情况下，还不如干脆废除住房公积金制度，让社会更公平。可见，公积金成为公有单位的一种福利，而且国有垄断企业缴存额度普遍较高。更糟糕的是，货币当局收紧了信用供给以促进中国经济去杠杆化。

由于预期这一趋势还会持续，业主选择继续持有自己的房产，即便房租率只相当于房产市值的2%结果，如今大量非银行金融机构如理财公司和在线金融服务商，以高回报承诺吸引小投资者。但供给端的策略如限制房地产开发商信贷、实施新房销售税等，效果却适得其反。尽管利率自由化和去杠杆化对中国经济长期健康至关重要，但高企的借贷成本迫使许多低风险公司因为无法提供足够高的回报率而被挤出市场。

考虑到影子银行金融的很大一部分资金来自正式银行部门，这可能导致影响整个金融业的连锁反应。然而，现在有观点认为中国住房市场可能崩溃，并将严重拖累经济增长。

但是，随着房地产最终开始面临下行趋势，反思这一投资战略的时间也已到来。在正常时期，这一趋势会受到欢迎。但是，在经济表现不力的时候，无法承担至少贡献了增长总量30%的房地产业出现崩溃。利率自由化并没有采取直接方式，即提高银行利率上限，而是通过允许影子银行发展的方式实现。

更糟糕的是，货币当局收紧了信用供给以促进中国经济去杠杆化。与此同时，认为房价将继续稳步上升，大量从影子银行机构举债的房地产开发商可能难以偿还债务，房地产价格急剧下跌将不可避免地导致违约。这一存在缺陷的方针让房价继续稳步上升，催生了巨大的住房泡沫，特别是在一线城市。2014年前4个月，住房销售同比下降近7%，新建楼面面积下降22%以上。

例如，普通北京居民需要将收入不吃不喝存34年才能全款购买一套公寓，上海和广州则分别为29年和27年，远远高于其他国际大城市。照此看，房价下跌压力正在积聚。

事实上，尽管决策层表示愿意为结构改革和再平衡牺牲一些增长，但住房市场崩溃对金融业的冲击，会导致经济增长下降至远低于可接受下限的水平。在房地产问题上，决策层的目标和行动应该一致，否则，金融业甚至整体经济都要受到拖累。

  近几年来，一飞冲天的房地产价格让人们担心住房市场存在过热现象，随着近期房地产价格涨势减缓，政府遏制房地产风险的举措似乎终于见效。为了控制房价上涨，决策层曾采取多项政策，包括将按揭限定于首次购房者、北京和上海等一线城市要求达到最低定居时限才能买房等政策，这都有助于遏制需求。由于预期这一趋势还会持续，业主选择继续持有自己的房产，即便房租率只相当于房产市值的2%。来源: 中国证券报 进入 姚洋 的专栏 进入专题： 楼市调控 。为避免重大金融风险，决策层必须紧急采取反周期措施，应该从取消房地产业的非市场限制开始，这些限制所造成的严重扭曲不但影响了经济，也影响了人民的生活虽然不同的人对于"白银"两字的内涵理解各异，但有一点是相同的，即房地产行业高增长的黄金时代已经过去，理性调整、稳定可能成为未来楼市新常态。

这也是2009、2012年两次全国新开工数据触底时，政策面均出现明显松动的原因。"黄金时代"中所有楼盘--不分位置、户型、景观等--价格一起飞涨的局面将不复存在。

虽然地方政府可以通过开征房产税来获得长期稳定的收入，但从总金额和征收难度上，房产税均无法取代土地出让金在财政中的地位。很多二三线城市过去几年土地出售的可建面积，远远高于房屋销售面积，而且人口增长放缓，未来住房需求严重不足。

要减轻整个实体经济对房地产的依赖，中国仍需通过产业升级、创新来寻找新的增长点。房地产投资信托（REIT）等新型金融模式也将有更多发展机会。

在房价飞涨的年代，市场上知名房企与小开发商的产品价值差异化并不明显。对于知名房企而言，实现规模增长还有一个途径，就是品牌、技术的输出。当然，这种模式的成功，需要企业具备超出市场平均水平的经营管理能力。以上海为例，每年土地出让金约1000多亿人民币，如果完全用房产税代替的话，大约需要按所有存量住宅市值的1%征收，这个税率是很多老百姓无法承受的。

但随着供求关系的转变，未来购房者将有更多的选择机会。那个时候，决定房企规模增长速度的最主要因素是能否看准拿地时机，在市场火爆时快速扩张。

未来商品住房的建设高增长难以持续。通过引入外部资金，减少自身占股比例，并依靠其项目管理经验和品牌效应获取更高的投资回报。

自2008年中国全面启动"棚改"以来，全国棚改房的新开工面积占住宅新开工面积的比重，基本稳定在15%到20%之间，而2014年，预计这一比例将达到32%的历史高位。从长远来看，由于多数二三线城市已出现需求不足、供应过剩的现象。

从宏观经济角度来看，房地产行业对上下游众多相关产业均有明显的拉动作用。财政支持，加上可商业化运作，使得"棚改"的可行性比较高。房地产市场规模庞大，且关系国计民生。在房地产黄金年代，由于市场增长快，行业利润水平高，融资成本相对低，各大房企都尽量增加外部融资，通过高杠杆来扩大规模。

房价普涨掩盖了产品间的差异，因此对买房者而言，比起区位、户型、景观、质量等等，买房时机才是最具决定性的因素。对个人买房者来说，"白银时代"引发的变化同样明显。

从地方政府角度来看，房地产行业增长放缓，首当其冲的就是土地财政。但在楼市"白银时代"中，简单的高杠杆、高增长的模式将遇到瓶颈。

总之，以可持续经营的业务模式，取代原有的一次性卖房。在此背景下，土地财政显然难以为继。